Publié le 8 novembre, 2008 par Amel Halloumi

Un achat en Tunisie doit se faire dans des conditions optimales de transparence et de sécurité.

Il n’est pas interdit ou impossible d’acquérir un bien immobilier en Tunisie, mais il faut le faire sérieusement et dans le cadre de la Loi Tunisienne.

 En Europe ou ailleurs on n’achète pas une maison sans précaution, alors pourquoi le faire en Tunisie.

Il est vrai que de nombreuses personnes pour éviter les frais d’agences ou d’avocats préfèrent traiter directement avec un vendeur, mais les risques sont élevés et la procédure légale n’est pas respectée.

Attention au samsars qui  tournent dans les villes et campagnes à la recherche de bien à vendre, faire des photos.. et vous proposent du n’importe quoi !!

Ce ne sont pas des professionnels de l’immobilier. S’ ils font cela c’est simplement pour gagner de l’argent. (Comme pour les tapis, les boutiques dans les souks..)

C’est ainsi que des personnes se sont retrouvées avec des maisons à vendre en zone agricole, des maisons qui n’étaient pas à vendre, des maisons avec des litiges importants…

Bien sur il n’y a personne pour contrôler tout cela, et ils vont vous faire croire ce qu’ils veulent et surtout vous demander de payer tout de suite car le bien est rare et il ne faudrait pas passer à côté de cette occasion.

Donc évitez ce genre de contact, c’est le préjudice assuré (Boutiques, hôtels,..).

Attention aux agences illégales

A savoir que pour ouvrir une agence immobilière en Tunisie, il faut que le gérant soit Tunisien, majoritaire dans la société, titulaire d’une licence en droit gestion ou économie, titulaire d’une patente et d’une carte professionnelle.

Il y a hélas de nombreuses agences qui ouvrent en toute illégalité, ce qui ne pourra qu’être à votre préjudice en cas de constatation de fraudes au niveau des gouvernorats ou du ministère.

Même une agence qui a pignon sur rue n’est pas forcément déclarée, nous en connaissons de nombreux cas.

Il faut savoir également que l’état Tunisien suit de très prêt les agences immobilières afin de combattre ce marché parallèle. Si vous engagez une vente avec de telles agences, vous prenez des risques importants.

L’acquisition immobilière est un acte sérieux ou vous devez vous protéger, n’agissez pas comme dans les souks, prenez vos garanties.

Basé sur des faits réels pour vous protéger dans toutes vos démarches.

Conditions de l’acquisition légale

Un étranger à la Tunisie ne peut acquérir un bien immobilier que si il se trouve en zone touristique ou urbaine.

Toujours faire intervenir un avocat “compétent” pour contrôler le bien à vendre et la situation du vendeur.

Zone agricole

Les zones agricoles sont totalement interdites aux étrangers.

Un Tunisien n’a pas le droit de vous vendre un bien dans ce type de zone. C’est interdit par la Loi et il se met déjà en position d’escroquerie vis à vis de vous.

Le gouvernorat ne donnera jamais d’autorisation pour une acquisition en zone agricole. En clair vous ne serez jamais propriétaire de ce que vous allez payer, même avec tous les documents du monde qui pourraient vous être proposé.

Un avocat ou notaire qui effectuerait un acte de vente en zone agricole serait en position d’escroquerie au même titre que le vendeur, sachant très bien que vous n’aurez jamais d’autorisation. Ne croyez pas un instant que le dossier de vente sera envoyé au gouvernorat, c’est totalement faux. Pensez bien qu’un avocat n’irait pas envoyer un faux au gouvernorat !!

Il existe néanmoins une exception, mais dans ce cas il faut être certain de son avocat car c’est lui qui fait les vérifications sur la position du bien proposé à la vente à savoir

qu’il est possible d’engager une procédure d’acquisition d’un bien en zone agricole si celui-ci doit dans un délai de 1 à 3 mois passer en zone urbaine ou touristique. Cette vérification est faite auprès de la mairie, du gouvernorat et du ministère qui donnera confirmation du changement de situation.

 Seul un avocat “compétent” pourra vous donner la situation précise d’un bien à vendre, mais aussi celle du vendeur.

N’écoutez pas les dires d’un vendeur car avec lui il n’y aura jamais de risque, tout sera parfait. Et pourtant le risque sera présent. 

Procédure d’achat

 Si le client ne dispose pas de la somme totale du prix du bien, il doit faire une simulation de crédit auprès de sa banque au préalable pour savoir si son projet est réalisable.

En Tunisie aucune banque ne vous suivra dans un projet d’acquisition immobilière si vous n’êtes pas domicilié en Tunisie et si vous ne travaillez pas en Tunisie. (Compte bancaire, revenus…)

L’acquisition immobilière en Tunisie se fait en plusieurs étapes :L’acquisition immobilière en Tunisie se fait en plusieurs étapes :

1/ Signature de la promesse de vente un compromis qui fait mention :

Du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.

Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.

- Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer  toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur. (Le refus est très rare)

- Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.

- Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente, elle est généralement de 10% de la somme versée.

- Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente, ce montant est à débattre, et oscille généralement entre 10 et 30%.

- Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente.

La promesse de vente est donc un élément très important, il est important de demander conseil au rédacteur (avocat)

2/ Dépôt du dossier auprès du gouverneur (pour un acquéreur étranger):

Une fois la promesse de vente signée et le montant de l’acompte versé, l’acheteur étranger (présenté par un avocat) doit présenter un dossier complet au Gouvernorat comprenant :

* Formulaire à retirer au Gouvernorat et à rempli (6 exemplaires).

*Copie des documents justifiant de l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier.

* Copie des documents justifiant de l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi qu’une copie du passeport.

*Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée et légalisée par le vendeur et l’acheteur.

* Certificat de propriété du bien ou à défaut, contrat d’achat initial du vendeur.

* Quitus de la taxe Municipale.

* Attestation de la Municipalité précisant la nature et l’usage du bien.

* Procès verbal d’un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant (le vendeur se doit de proposer à l’occupant l’achat du bien, celui-ci étant légalement prioritaire sur l’achat).

* Copie du plan topographique.

* Copie du plan de situation.

* Extrait du plan d’aménagement.

* Plan architectural.

* Plan de morcellement si le bien est en copropriété.

* Dans le cas ou l’acheteur est une société : une copie des statuts ainsi que l’identité de son gérant.

Si le vendeur est étranger, s’ajoutent au dossier :

* Copie de l’autorisation du Gouverneur si le vendeur est étranger.

* Documents d’imposition internationale.

Votre avocat (Tunisien) peut prendre en charge votre dossier jusqu’à l’obtention de l’autorisation.

Lors du dépôt du dossier au Gouvernorat, une décharge est délivrée, le dossier est donc complet, l’enquête peut donc commencer.

Une fois l’autorisation obtenue, le contrat définitif de vente peut être signé et le reliquat du prix de vente versé.

Le numéro de l’autorisation doit être indiqué sur le contrat de vente.

Les procédures d’enregistrement et d’inscription à la recette fiscale et à la conservation de la propriété foncière peuvent donc être faites par le nouvel acquéreur.

3/ Signature de l’acte final de vente et délivrance du titre de propriété:

En outre, l’achat immobilier en Tunisie nécessite l’intervention d’un avocat. Toutes ces étapes feront parties du contrat passé avec un avocat qui gèrera le dossier dans sa totalité.

Une fois le contrat définitif est signé vous aurez ensuite 1 mois pour payer la taxe d’enregistrement auprès de la recette des finances de la commune d’où vous avez acheté. Celle-ci va de 1 à 9% selon les cas de ventes. C’est après avoir payé cette taxe que vous obtiendrez votre titre de propriété à votre nom.